北省承德市宽城县瀑河口村旅游度假半岛项目

河北省承德市宽城县瀑河口村旅游度假半岛项目　　一、项目概况

　　（一）项目名称
　　宽城**生态旅游度
　　（二）项目建设内容
　　1、**生态旅游（有机农业类）开发项目。
　　（1）采摘园
　　功能：观景赏花、采摘，打造纯生态有机采摘园。整岛以桃花为主题，春暖花开之际，漫岛桃花开，粉面花海，天堂之地，定让人心旷神怡。值金秋时节，漫岛鲜桃，以种类繁多的优势供游客尽情采摘，取之不尽。
　　（2）土地承包认养模式
　　功能：满足游客亲和自然、回归自然、融入自然的向往心理，根据游客喜好，可以办理土地承包认养手续（土地流转），自行开展菜园农耕，创造真正属于自己的纯生态有机果实；千亩栗树林亦可划块承包。
　　2、**生态旅游（休闲运动类）开发项目。
　　（1）登山
　　清晨登上海拔1300米的险峰，鸟瞰群山，云雾缭绕，与世不争之感。既可陶冶情怀又可锻炼身体，可谓真正达到身与心的健康兼得。
　　（2）蹦极
　　300米悬崖跳跃，挑战王者之风，冲刺意志力之极限。
　　（3）攀岩
　　150米白岩石壁，陡峭蜿蜒，充分展现自身的自信与坚持信念。
　　（4）峭壁行走
　　峭壁上贯穿铁索，凌空木桥（透明最佳），激发潜能，挑战潜意识。【借鉴张家界】
　　（5）缆车高空观光
　　崇山峻岭之间3000米跨越，尽享凌空飞翔鸟瞰之感。
　　（6）狩猎场
　　圈设千亩山坳做小型牧场，养殖山鸡野兔，供旅客弓弩狩猎，可提供烹饪。【详见牧场规划书】
　　（7）垂钓园
　　以山沟为基础，筑坝成钓园。岛边5公里水岸线，设立几百台漂浮钓位。冬季亦可冰钓。【详见钓园项目规划书】
　　（8）亲身水上捕鱼
　　捕鱼可分大中小型（拉网、网包），尽情体验渔者乐趣。
　　（9）餐饮住宿
　　农家农院、篝火晚会、农饭农菜农香农味，尽享乡土风情。别墅、酒店可后期规划。
　　（10）大型水上游乐场
　　总面积40000平方米多元水上乐园，大胆水上，为所欲为。
　　（11）CS真人竞技主题公园
　　现实体验梦寐的兵种生涯。
　　（三）项目建设地点
　　宽城县塌山乡瀑河口村。
　　二、项目建设条件及技术方案
　　（一）建设条件
　　1、自然资源
　　**原名瀑河口。据野史，得名于禹帝治水年间。相传，当年禹帝治水至此，见此处地形山水叠绕独特，遂潜心设计，不惜代价，经人工在其一段险峻山脉中间开辟了一道山口，恰似一道石门，成功实现了将燕赵两大河流“滦河”“瀑河”顺利在此交汇的壮举，同时也成就了这块环境优美、地势独特的半岛地形，得其半岛之上田地肥沃、果木林立、世代繁衍。因瀑河水经此山口与滦河水交汇，遂得名于此。
　　因山水交纵叠绕的特殊地理条件，造就了此地四面峻岭环绕，峻岭外又有三面秀水环盈，正可谓山外环水，水外现山，山水层叠不休。环水量达村落方圆总周长的五分之四，呈半岛式。只有极少部分险山与山脉延绵，而且这部分险山又是以有着相当欣赏及开发价值的婀娜群峰存在。此峰群以一条主脊相分，左右峰数峰型均神奇对称；其主脊长约4000米，由高至低蜿蜒而下直至入水；相传此是一条神龙所在；有其相当的风水。整个地域的进出途径只分南北两个山口，且必须途经水路，实乃当代名副其实的“世外桃园”所在。
　　2、项目用地取得方式
　　项目用地采用整体租凭流转方式取得，由企业向村社（及农户）缴纳土地流转费，流转年限为农村第二轮土地承包年限。如期满后，原土地实际利用企业可继续流转。项目内的设施建设用地均可办理土地使用权和房屋权证。
　　（二）开发经营契机及优势
　　地理坐标：东经118度10分至119度10分之间、北纬40度17分至40度45分；平均海拔300-400米；位于潘家口水库（塞外蟠龙湖——国家AAA级景区）中游段。西近京津，东临渤海，距县城30公里；北京240公里，天津260公里，秦皇岛180公里，承德80公里。交通便利，有承秦出海高速公路横跨县城。
　　截至目前，全县共接待游客48万余人次，实现旅游综合收入3.2亿元，分别同比增长146.2%和120.7%。以清河口度假村为例，仅2014年，统计接待游客已将近35万人次。现行正处于国家宏观调控、经济改革的重要阶段，我们也一定要坚持不懈加强科学科技发展观，提高思想认识，改革创新，脱贫致富，争取为国家、党和人民贡献力量。努力将瀑河口村这样一处具有优越、独特的天然地理环境、景色怡人的绝美圣地发掘起来，倾情铸造成为燕赵大地独具色彩的旅游名胜——**。将关键性的成就地方、地域性特色，以填补承德地区范围内此项目类空白，作为宽城县地标性旅游归属地。奋力做到不仅提高到乡镇声望，更要远扬县域盛誉及知名度。致力打造省内知名品牌。既可造福一方百姓、无限量改善民生，又可带动当地及周边经济发展。古有承德避暑山庄，今有宽城**！
　　（三）技术方案
　　1、项目创意
　　现塞外蟠龙湖景区旅游内容只局限于自然景点观光，锁网捕鱼类目。旅游性能、功能枯燥单一。**生态旅游项目区位于塞外蟠龙湖景区中游段，是以生态农业为基础，集休闲度假、观光体验、商务活动、养老养生、科普教育于一体的大型主题精品型旅游度假景区。根据本项目的资源现状分布和客源市场特点，以满足游客消费需求心理为导向，以不同的产品内容和形式丰富游客体验，来满足不同层次游客的需求。使之成为集观赏性、体验性、景观性、娱乐性于一体的特色旅游项目。
　　2、经营方案
　　**旅游度假半岛项目实施统一业态规划、统一经营管理、统一宣传推广，以便捷、休闲、开放、亲和为特征，融居住于其中。项目不同于其他旅游度假村，更有别于其他大型旅游景区，而以“休闲农业体验+绿色有机食品+景观主题公园+高尚度假场所”改变了传统旅游景区单一观光的沉闷，更符合现代人休闲度假生活习惯，提升了休闲度假的乐趣，增强了景区的竞争力，在关注游客基本需求外，更关注于高层次消费需求，用最丰富优势的业态来提升其整体价值，营造出独具魅力的慢生活空间，建立承德最具时尚、文化、潮流的休闲度假天堂。**旅游度假半岛项目项目作为一种全新的度假景区模式与承德地区范围内此项目类空白形成资源互补，并为塞外蟠龙湖景区注入新的活力。
　　三、市场分析及预测
　　1、项目背景
　　国家十二五规划中，将推进京津冀一体化，发展“首都经济圈”纳入国家战略。将环北京区域划归北京市，建立大北京经济区（首都经济圈）。这一区域包括廊坊、保定、张家口、承德，形成“四星拱月”格局。做如此调整，有几大好处：其中张家口、承德，则成为生态经济、旅游经济、都市农业发展基地，进一步优化首都生态环境。
　　宽城抢抓建设承德国际旅游城市发展机遇，依托县内区位优势、自然环境和历史文化底蕴，积极谋划旅游业发展思路，大力发展休闲旅游业，全力打造京津旅游圈上的精品驿站。制定战略，为旅游产业发展指明方向。立足建设承德国际旅游城市这一目标和身处京津唐秦大中城市辐射的优势，积极整合全县旅游资源，培育旅游精品，以满族风情文化吸引人，以山水生态环境留住人，将宽城建设成生态环境优美、服务设施完善、满乡风情浓郁的休闲旅游目的地，成为“环京津休闲旅游产业带”上重要的支撑点、京东旅游环线上的“精品驿站”和环京津地区矿产资源型城市向旅游目的地转型的典范。
　　定位布局，为旅游产业发展勾画蓝图。根据旅游资源分布情况，全力构建以宽城镇为旅游中心城市，以蟠龙湖景区、都山为核心旅游景区，以公路沿线特色观光农业为乡村旅游带的“一城两区一带”旅游产业格局。同时，以塞外蟠龙湖景区建设为先入突破口，打造环京津地区竞争优势明显的综合性旅游目的地型景区，最终形成风光旖旎，景色宜人，具有浓郁满族风土人情特点的“京东湖山胜地，满乡风情家园”。梯次渐进，推进旅游产业稳步发展。
　　针对目前景区环境状况和县域经济发展水平实际，该县制定了“三步走”梯次发展步骤。一是基础建设阶段。重点抓好旅游景区基础设施建设和旅游产品开发，使旅游业成为全县重要的经济增长点和现代服务业的先导产业。二是全面开发与快速增长阶段。将塞外蟠龙湖旅游区建设成为集度假休闲、会议、观光、生态科考、民俗文化等多功能于一体的综合性旅游目的地。三是产业升级与稳定成熟阶段。进一步完善旅游产业体系和产业结构，实施旅游精品名牌战略，不断挖掘潜在的旅游资源，推动旅游形象产品的建设，进一步提升区域旅游总体形象，实现旅游增长方式由规模型增长向效益型增长转变。故在我党的纲领下，建设有中国特色的社会主义时代，将努力建设美丽家园。河北省宽城县自然景观和人文景观十分丰富，旅游资源得天独厚。十里画廊风景秀，“水下长城”世无双，汉传佛教黄寺，革命圣地王厂沟，千鹤仙谷鹤飞舞，天女木兰花飘香。近年来，宽城县紧紧抓住承德建设国际旅游城市的机遇，不断完善旅游基础设施建设，丰富景区景点文化内涵，提升旅游综合服务水平，旅游发展的硬环境和软环境明显改善。
　　2、项目市场状况
　　2015年，十二五规划纲要提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。在新农村建设中，休闲农业作为新型农业发展模式，在全国各地，特别是距离城市较近的交通方便的县、镇、村开展起来。近年来，随着经济加快和家庭汽车普及率的提高，各级政府积极引导和支持休闲农业和乡村旅游的发展，取得明显成效。全国休闲农业和乡村旅游年接待规模已超过4亿人次，旅游收入达3000多亿元，其中农民从中直接获益约1200亿元。截至目前，宽城县共接待游客48万余人次，实现旅游综合收入3.2亿元。
项目市场分析
　　①一级目标市场：
　　2小时车程内的“2小时经济圈”是本项目主要目标客户消费群，约占80%。它包含承德市8县3区，迁西县，青龙县，秦皇岛市，覆盖面积30万平方公里，拥有2000万常住城市人口和近10万家企事业单位。其中只有1小时车程的承德市，更是本项目核心消费层，它拥有200万城市人口和几千家企事业单位。
　　②二级目标市场：
　　3小时车程内的“京津冀经济区”是本项目不断开拓的潜在目标客户消费群，约占20%，它拥有10800万常住城市人口和超100万家企事业单位。
　　投资效益分析
　　1、项目投资额度：
　　桃花岛旅游度假半岛开发项目（景区）计划总投资5000万元，其中建设投资为4800万元，约占总资金的96%，流动资金200万元，约占总资金的4%。
　　2、投资估算：
　　桃花岛投资估算表
　　----------------项目名称---------------投资金额（万元）
　　建设工程
　　---------------纯生态有机采摘园----------50
　　----------------土地承包手续费-----------10
　　----------------登山游路及设施-----------70
　　----------------蹦极---------------------50
　　----------------攀岩---------------------20
　　----------------峭壁行走-----------------10
　　----------------缆车观光-----------------100
　　----------------小计---------------------3100
　　建设工程
　　----------------狩猎场-------------------100
　　----------------垂钓园-------------------100
　　----------------捕鱼设备及船只-----------100
　　----------------水上游乐场---------------300
　　----------------小计---------------------600
　　主题公园工程
　　----------------CS真人竞技主题公园-------500
　　----------------商务场所-----------------500
　　其他------------不可预见费---------------100
　　合计-------------------------------------4800
　　3、财务评价
　　桃花岛游客接待量预测表
　　年份----游客量（万元）--平均消费（元）--旅游综合收入（万元）---年增长率%----利润率%----利润额（元）
　　2016----8----------------150------------1200------------------------35%--------------------420
　　2017----12---------------180------------2160------------------------80%-------35%----------756
　　2018----17---------------200------------3400------------------------57%-------40%----------1360
　　2019----20---------------200------------4000------------------------17%-------40%----------1600
　　2020----26---------------250------------6500------------------------60%-------40%----------2600
　　2021----22---------------280------------6160------------------------40%--------------------2464
　　合计----105--------------23420----------9200
　　桃花岛项目在2016-2021年间，预测总的游客量为105万人次，游客消费水平按相对较低水平估算，则至2020年年底旅游区累计总营业收入为17260万元。按旅游业一般规划，除去营业成本、营业费用、管理费用、税收等各项成本支出，旅游业的综合利润率一般可达40%以上。按40%估算，则到2020年，旅游区旅游业净利润额可实现6736万元。
　　投资回报率预测表
　　年份-----------2016年---2017年--2018年--2019年--2020年--2021年
　　收入合计--------1200----2160----3400-----4000----6500----6160
　　费用合计--------636-----1145----1190-----2120----3445----3265
　　营业利润--------564-----780-----1210-----1880----3055----2895
　　所得税（25%）---141-----195-----303------470-----764-----724
　　净利润----------423-----585-----907------1410----2291----2171
　　根据经济数据测算，桃花岛项目投资回收期约为5年左右，项目有一定的盈利、获利能力，在财务上是可行的；同时敏感性分析结果也表明项目具有较强的抗风险能力。
　　投资环境背景
　　1、项目所在地概况
　　宽城旅游资源丰富，1963年建县，1989年成立宽城满族自治县，位于河北省东北部，承德市东南部，东与辽宁接壤，西与兴隆县邻，北与平泉和承德县相连，南面隔长城与秦皇岛和唐山市相邻。县域面积1952平方公里。全县辖18个乡镇。
　　（1）交通区位
　　地理坐标：东经118度10分至119度10分之间、北纬40度17分至40度45分；平均海拔300-400米；位于潘家口水库（塞外蟠龙湖--国家AAA级景区）中游段。西近京津，东临渤海，距县城30公里；北京240公里，天津260公里，秦皇岛180公里，承德80公里。交通便利，有承秦出海高速公路横跨县城。
　　（2）地形和土壤条件
　　地形地貌：宽城地处燕山山脉东段，全县呈自然地形，平均海拔300-400米，以海拔1846米的都山为至高点。
　　土壤：宽城土壤质地疏松酸碱度适中，PH值在6.5-7.5范围内，主要以棕壤和褐土为主。
　　（3）气候特征
　　气候：宽城赂暖温带半干旱半湿润大陆性季风型燕山山地气候，其特点是四季分明、雨热同季、夏季炎热多雨，春季寒暖适中，秋季天高氪，冬季寒冷少雪。年平均气温8.6℃，无霜期150-175天，光照充足，昼夜温差大。
　　（4）水文情况
　　水文：宽城县内河流较多，以瀑河、滦河、青龙河、长河为主流，纵贯全县，总流域面积66452.1公顷，占全县总面积的34%。
　　人文景观资源丰富
　　宽城满族自治县有清代“口外八景”中的都山积雪、万塔黄崖、独木仙桥、鱼鳞叠锦四大景观。塞外蟠龙湖是国家AAA级景区，都山是省级自然保护区，千鹤谷是省级鸟类自然保护区，万塔黄崖寺是辽金时期汉传佛教圣地。宽城抢抓京津冀协同发展的战略机遇，围绕“生态、红色、民俗”三大特色，加大投入力度，加强旅游基础设施建设，大力发展休闲旅游业，打造京津冀旅游环线上的旅游胜地。截至目前累计发展农家院382家，通过市星级评定151家，开发县内一日游、二日游、多日游乡村旅游路线10条，去年实现旅游综合收入4.55亿元。
　　2、投资环境概况
　　宽城抢抓建设承德国际旅游城市发展机遇，依托县内区位优势、自然环境和历史文化底蕴，积极谋划旅游业发展思路，大力发展休闲旅游业，全力打造京津旅游圈上的精品驿站。制定战略，为旅游产业发展指明方向。立足建设承德国际旅游城市这一目标和身处京津唐秦大中城市辐射的优势，积极整合全县旅游资源，培育旅游精品，以满族风情文化吸引人，以山水生态环境留住人，将宽城建设成生态环境优美、服务设施完善、满乡风情浓郁的休闲旅游目的地，成为“环京津休闲旅游产业带”上重要的支撑点、京东旅游环线上的“精品驿站”和环京津地区矿产资源型城市向旅游目的地转型的典范。定位布局，为旅游产业发展勾画蓝图。根据旅游资源分布情况，全力构建以宽城镇为旅游中心城市，以蟠龙湖景区、都山为核心旅游景区，以公路沿线特色观光农业为乡村旅游带的“一城两区一带”旅游产业格局。同时，以塞外蟠龙湖景区建设为先入突破口，打造环京津地区竞争优势明显的综合性旅游目的地型景区，最终形成风光旖旎，景色宜人，具有浓郁满族风土人情特点的“京东湖山胜地，满乡风情家园”。梯次渐进，推进旅游产业稳步发展。针对目前景区环境状况和县域经济发展水平实际，该县制定了“三步走”梯次发展步骤。一是基础建设阶段。重点抓好旅游景区基础设施建设和旅游产品开发，使旅游业成为全县重要的经济增长点和现代服务业的先导产业。二是全面开发与快速增长阶段。将塞外蟠龙湖旅游区建设成为集度假休闲、会议、观光、生态科考、民俗文化等多功能于一体的综合性旅游目的地。三是产业升级与稳定成熟阶段。进一步完善旅游产业体系和产业结构，实施旅游精品名牌战略，不断挖掘潜在的旅游资源，推动旅游形象产品的建设，进一步提升区域旅游总体形象，实现旅游增长方式由规模型增长向效益型增长转变。
　　3、政策优势
　　（1）全国城乡统筹试验区政策：项目享受全国城乡统筹试验区相关优惠政策。
　　（2）项目所在地政府给予本项目优惠政策：
　　①土地使用方面。现代农业园区内企业可按照“依法、自愿、有偿”的原则，采取租赁、转包、入股、互换等形式流转土地。
　　②税费优惠方面实行“两免三减半”。
　　③管理及服务方面。按“特事特办、急事急办、办即办好”的原则为投资者提供优质服务、代办手续。
　　④资金扶持方面。金融部门对经济社会效益好、科技含量高的农业产业化龙头企业，在信贷上给予重点倾斜。
　　⑤项目建设用地。现代农业园区可按规划面积的10%以内编制农业园区建设用地规划并与城乡总体规划和土地利用总体规划相衔接。
　　合作条件
　　由于受资金等方面因素制约，本项目急需寻求外部合作。根据半岛资源现状，坚持“谁投资，谁受益”的原则，通过争取合资、合作、独资、参股等多种投资经营方式对景区进行开发。本项目建设内容均为招商所属范围，面向社会诚邀有实力、有经验的企业或投资者参与桃花岛旅游度假半岛开发项目。
　　有机农业开发项目合作方须具备丰富果树栽培经验和有机农产品种植、养殖经验，拥有一定的经济实力和农业资源；旅游开发项目合作方须具备丰富的专业市场运作经验，有较强的经济实力和良好的商业信誉，有一定品牌知名度的企业优先。
　　可选择项目中适合自己的单一小项类别单独投资。
　　目前工作进展
　　该项目规划已编制完成，景区定位为度假半岛，功能定位为集内陆生态观光、休闲娱乐、攀岩、蹦极、登山、水上娱乐、捕鱼、缆车于一体的游乐模式，本着亲水性的原则，突出“好水、好山、好风光、水乡娱乐”的景区主题，充分利用良好独特的山水资源，开发成能使游客参与的开心刺激项目和休闲度假项目。
　　上述规划区域内开发项目立项、用地、环评等问题将依法解决。


现塞外蟠龙湖景区旅游内容只局限于自然景点观光，锁网捕鱼类目。旅游性能、功能枯燥单一。桃花岛生态旅游项目区位于塞外蟠龙湖景区中游段，是以生态农业为基础，集休闲度假、观光体验、商务活动、养老养生、科普教育于一体的大型主题精品型旅游度假景区。根据本项目的资源现状分布和客源市场特点，以满足游客消费需求心理为导向，以不同的产品内容和形式丰富游客体验，来满足不同层次游客的需求。使之成为集观赏性、体验性、景观性、娱乐性于一体的特色旅游项目。